Tasaisesti tuottava asuntosijoittaminen on erinomainen sijoitusmuoto

Asuntosijoittaminen on yksi tasaisen varmoista sijoitusmuodoista, ei siis ihme, että se kiinnostaa yhä useampaa. Asuntosijoittaminen antaa paljon mahdollisuuksia, mutta myös vastuuta. Jokaiselle löytyy kuitenkin sopiva asuntosijoittamisen tapa, kun osaa tiedostaa omat vahvuudet ja tavoitteisiin tarvittavat työkalut.

Asuntosijoitus sijoitusmuotona on viime vuosina herättänyt runsaasti kiinnostusta eri ikäisten keskuudessa. Voisi sanoa, että se on muun sijoittamisen ohella noussut jopa eräänlaiseksi trendiksi. Ja hyvä niin, asuntosijoitus on täydellinen ”harrastus”; se on mielenkiintoista ja sillä voi melko turvallisesti kohottaa varallisuuttaan, kun jaksaa hieman perehtyä aiheeseen.

Asuntosijoittaminen vaatii tietotaitoa

Mitä useampi asuntosijoittajaksi ryhtyy, sitä enemmän on saatavilla jaettua tietoa ja vertaistukea, joka edistää onnistunutta sijoittamista. Asuntosijoittaminen ja siinä onnistuminen ovatkin paljolti kiinni siitä, miten motivoitunut on keräämään sovellettavaa tietoa ja hyödyntää sitä omiin valmiuksiin. Asunto- ja myös siihen liittyvät lainamarkkinat elävät jatkuvasti, joten ajankohtainen tieto on valttia.

Kysymys siitä, kannattaako asuntosijoittaminen, on hieman turha, sillä asuntosijoitus on aina hyvä sijoitus silloin, kun asuntosijoittajaksi ryhtyvä on tehnyt taustatyönsä hyvin. Eli enemmänkin kysymys kuuluu: ”Olisiko minusta asuntosijoittajaksi?”

Jokaisesta, joka tuntee paloa asuntosijoittamiseen ja haluaa tehdä asiat huolella harkiten, on hyvät edellytykset menestyä sijoitusmarkkinoilla. Jotta asuntosijoittamisen aloitus ei tuntuisi niin työläältä, olemme keränneet aiheesta tärkeimpiä ajatuksia esittelemällä, mitä on asuntosijoittaminen ja muutamilla perusvinkeillä, joilla päästä alkuun.

Asuntosijoittamisen aloittaminen

Kun perusasiat on hallussa, on hyvä lähteä työstämään ajatusta asuntosijoittamisesta käytännössä mahdollisimman nopeasti. Koska asuntosijoittaminen on pitkän tähtäimen toimintaa, mitä varhaisemmassa vaiheessa asuntosijoittamisen aloittaminen tapahtuu, sitä kattavammin se luonnollisesti kasvattaa pääomaa. Ja mitä enemmän on pääomaa, sitä paremmin sijoituksissa voi edetä ja kerryttää aina vain isompaa tuottopottia.

Lainaraha on usein välttämättömyys

Aloittelijalle asuntosijoittaminen lainarahalla on varsin yleinen ja usein se ainut vaihtoehto. Varmistaakseen parhaan sijoitusasuntolainan, lainaa myöntäviä pankkeja on hyvä kilpailuttaa, vähintään omien asiakkuuspankkien osalta. Mitä tulee asuntolainojen korkotasoon, se vaihtelee kausittain, mutta on viime vuodet pysynyt suhteellisen matalalla tasolla, mikä on varmasti saanut enemmän asuntosijoittajia liikkeelle.

Asuntosijoittamisessa on sikäli pienet riskit, että asuntolainojen korkovaihtelua on suhteellisen helppo ennustaa. Asuntosijoittaminen velkarahalla on siis varsin varteenotettava vaihtoehto, kun muistaa vielä tiedostaa yleiset realiteetit, mitä asuntosijoittamiseen tulee.

Lue lisää:

Asuntosijoitus laina

Sijoittaminen asuntoon on aina jännittävä tapahtuma. Asuntosijoittaminen tapahtuu, varsinkin ensi kertaa sijoittavalla, yleensä lainarahalla. Poikkeuksena uudiskohteet, joihin ei yleensä tarvitse hakea erillistä lainaa, sillä laina taloyhtiön toimesta haettu. Pankista riippuen, asuntosijoittajaksi ryhtyvältä lainanhakijalta vaaditaan omaa sijoitusrahaa noin 30 % asunnon arvosta.

Taloyhtiön laina asunnon hinnasta on yleensä 60–70 %, joten lopulle jäävä velaton hinta on se mitä asuntosijoittajalle jää maksettavaksi. Taloyhtiön lainaa maksetaan rahoitusvastikkeen muodossa ja siitä uupuu esimerkiksi lainannostokulut, mikä on uudiskohteen ostajan etu. Jos sijoitusasuntolaina mietityttää, tai pääomaa ei ole ennestään tarpeeksi, kannattaa miettiä olisiko vanhemman kohteen osto itselle sopivampi vaihtoehto.

Asuntosijoittaminen huonot puolet ja miten välttää riskit

Mitä sitten ovat kolikon kääntöpuolella? Asuntosijoittaminen huonot puolet, niitäkin toki on, kuten kaikessa sijoittamisessa. Tässä muutama esimerkki:

• Tuotto pitkällä aikavälillä
• Tarvitaan alkupääomaa (määrä riippuu asunnon arvosta)
• Vaatii jonkin verran perehtymistä
• Vuokratulot eivät nouse samassa suhteessa elinkustannusten kanssa
• Asunto vaatii ylläpitoa ja sopivien vuokralaisten löytämistäVelkavipu liian korkealla (velkavipu = lainasummasta kertyvien korkojen suhde asunnon tuottoon)

Se, kannattaako asuntosijoittaminen, riippuu pitkälti sijoittajan pitkäjänteisyydestä ja riskienhallinnasta, mutta myös asuntosijoittajan tavoitteista. Velkarahalla asuntoon sijoittavan on tärkeä hahmottaa velkavivun sopiva käyttö eli käytännössä sen, että ei ota liian suurta riskiä velanotossa suhteessa asunnon tuottoon.

Velkavipu määrittää tuotot

Velkavipu on siis lyhykäisyydessään se, että otetun asuntolainan korko jää mahdollisimman matalalle vuokratuloista saatavaan voittoon nähden. Näin lainanotto ei ole tappiollista vaan jopa tuottoisaa, siinä piilee lainan kannattavuus asuntosijoittamisessa.

Tulevat remontit, hyvien vuokralaisten saanti ja korkojen vaihtelu ovat asioita, joita velkavipua hahmotellessa on hyvä pitää mielessä. Myös sijoitettavan asunnon sijainti on avainasemassa, sillä se on avainasemassa tuottavuuden kannalta. Mikään ei ole tappiollisempaa kuin asunto vailla vuokralaisia.

Lue artikkeli: Rahastosijoittaminen – Aloita sijoittaminen helposti

Miten valita asuntosijoituskohde?

Parhaat asuntosijoituskaupungit ovat luonnollisesti kasvukeskuksia, mutta on hyvä huomioida, että asukasvetoisimpien kaupunkien asuntojen myyntihinnat ovat yleisesti korkeammalla. Asuntosijoittaminen hieman maltillisemmin kasvaviin tai pienempiin kaupunkeihin voi olla tästä syystä joskus jopa tuottavampaa, kun sijainnin osaa valita oikein.

Kaukaa viisas asuntosijoittaja voi napata hyvän kohteen vasta orastamaisillaan olevasta kaupunginosasta. Keskustojen ulkopuoliset asuinalueet voivat esimerkiksi nousta ns. hitiksi esimerkiksi luontoyhteyden ja hyvien kulkuyhteyksien, tai tuloillaan olevien palveluiden vuoksi, joten valppaana kannattaa olla.

Kerrostaloasuntojen rinnalla kannattaa pohtia myös rivitaloasunnon hankintaa, sillä niillä on kova kysyntä tarjontaan nähden.

Uudiskohteet ovat helppoja ja haluttuja

Uudiskohteilla ovat haluttuja asuntosijoittajien kesken, joten sellaisesta haaveilevan kannattaa alkaa pitää silmällä kohteita hyvissä ajoin. Jos asuntosijoittamisen uudiskohteen löytää jo alkuvaiheessa, silloin asuntoon on mahdollista tehdä mahdollisesti vielä viihtyvyyteen vaikuttavia pinta- ja sisustusratkaisuja.

Ennakko-ostajalla on myös mahdollisuus päästä valitsemaan parhaat asunto-osakkeet taloyhtiön valikoimasta ja sijoittajien ”kimppaostosta” on mahdollisuus saada alennusta, joten verkostoituminen kannattaa. Toisaalta käytettyjen asuntojen ostaminen voi olla myös hyvin hedelmällinen ja tuottoisa valinta. Käytetyissä asunnoissa painottuu hieman eri asiat kuin uudiskohteissa. Näistä lisää seuraavassa kappaleessa.

Asuntosijoittaminen tuotto

Paras sijoituskohde asuntoa ajatellen on sellainen, jonka käyttöaste on 100 %. Sijoitusasuntoa tulee myös tarkastella hieman toisin kuin oman asunnon ostoa, jossa siinäkin toki on tärkeää, että arvo ei mielellään ainakaan laske asumisen aikana. Sijoitusasunnossa nousujohteista kehitystä täytyy kuitenkin pitää erityisesti mielessä, mikäli tahtoo tehdä pitkän aikavälin voittoa.

Asuntosijoittaminen tuotto mitataan siis kahdella tavalla. Sekä vuokratuottona saatavilla voitoilla (kassavirta) että asunnon arvon nousuna. Asunnon arvo voi nousta esimerkiksi kohteen sijainnin arvon nousun myötä tai sijoittajan kunnostaessa käytetyn kohteen.

Asunnon tuottoa mitataan laskemalla vuokratulojen (hoitovastike vähennettynä) suhde asunnon velattomaan hintaan. Laskelmat voi olla hyvä tehdä asuntosijoituslaskurilla, joita löytyy netistä useampia.

Asuntosijoittaminen uudiskohteet sekä käytetyt kohteet vertailussa:

• Uudiskohteissa tuotto pienempää, sillä ostohinta yleensä korkeampi.
• Käytetyissä kohteissa remonttien todennäköisyys korkea -> lisää kulujen osuutta.
• Uudiskohteisiin saatavilla suursijoittajien alennusta, jos useampi sijoittaja ostaa asunnon kerralla
• Vanhojen asuntojen flippaus eli arvon nosto omatoimisella remontilla mahdollistaa lisävoittojen kasvattamisen.

Lue lisää aiheesta: Mikä on taloudellinen puskuri?

Asuntosijoittaminen verotus tapahtuu vuokratuloista

Asuntosijoittajan tärkein fokus verotukseen liittyen on vuokratulojen verotus, sillä vuokratulot ovat pääasiallisin verotuksen kohde sijoitettavissa asunnossa. Vuokratulot lasketaan pääomatuloiksi, joten asuntosijoittaminen verotus tapahtuu vuotuisen pääomaverotuksen mukaan.

Viime vuosina pääomaverotus on liikkunut 30 % paikkeilla.

Verovähennykset mahdollisia

Asuntosijoittajan onneksi verovähennyksiä on mahdollista tehdä useammista vuokratuottoon vaikuttavista menoista. Voisi siis sanoa, että asuntosijoittaminen verotus on kevennetty kulujen osalta. Esimerkiksi uudiskohteissa rahoitusvastikkeen, eli taloyhtiön lainaosuuden (yleensä 60–70 % asunnon hinnasta), voi mahdollisesti vähentää suoraan vuotuisista vuokratuloista verovähennyksenä.

Rahoitusvastikkeen maksamisessa ei siis ole tarvetta pitää kiirettä, vaan vastiketta voi aivan hyvin, tai on jopa suotavaa, maksaa koko vuodelle jaetuissa erissä, jotta asuntosijoittaja saa parhaan edun kevennyksistä irti. Vanhemmissakin taloyhtiöissä voi olla taloyhtiölainaa, sillä usein esimerkiksi toteutettavia remontteja joudutaan rahoittamaan lainarahalla.

Lue lisää aiheesta: Remontti taloyhtiössä – Saako remontoida itse

Asuntoflippaus

Vanhojen asuntojen kunnostus ja myynti, jota kutsutaan myös flippaukseksi, on erinomainen asuntosijoitusvaihtoehto. Termi tulee alun perin englanninkielisestä sanasta ”flipping” ja tarkoittaa lyhykäisyydessään sitä, että asuntosijoittaminen tapahtuu ostamalla vanhempi, huonokuntoisempi kohde ja nostamalla sen arvoa omatoimisella ja suhteellisen pienen aikavälin remontilla, jolla nopeasti kerrytetään asunnolle lisäarvoa.

Lainaa ei asuntosijoittamisessa kannata kuitenkaan liikaa jäädä epäröimään, sillä jos valittu kohde on tarpeisiin ja tuoton kannalta mietitty oikein, sijoitusasuntolaina maksaa kyllä itsensä takaisin. Ja muista: mitä nopeammin laitat ajatuksen asuntosijoittamisesta käytäntöön, sen nopeammin olet kohti päämäärää eli velaton asuntosijoittaja!